Einmaleins der Hausfinanzierung

Wer irgendwann in eigenen vier Wänden wohnen möchte, kommt um das Thema Finanzierung nicht herum. Warum es sich lohnt, sich rechtzeitig zu informieren – und welche Themen es sonst noch bei der Hausfinanzierung zu beachten gilt.

Wie teuer darf das Eigenheim sein, damit die Zukunft sorgenlos bleibt?
Wie teuer darf das Eigenheim sein, damit die Zukunft sorgenlos bleibt?

Der Kauf einer Immobilie ist für viele ein Lebenstraum. Der Entscheid für eine Immobilie hat meist langfristige Auswirkungen – allein deshalb muss er durchdacht sein. Vermutlich ist der Erwerb von Wohneigentum die grösste Investition im Leben. Gerade Menschen, die sich zum ersten Mal mit dem Eigenheimwunsch befassen, fragen sich: Wie teuer darf das Eigenheim überhaupt sein, damit die Zukunft sorgenlos bleibt?

Eine solide Basis
Ganz allgemein gilt: Eine solide finanzielle Basis ist die Grundvoraussetzung für den Kauf eines Eigenheims. Denn ein grosser Teil der eigenen Mittel ist in der Liegenschaft gebunden und steht bei unvorhersehbaren Veränderungen nicht mehr zur Verfügung. Konkret sind die Höhe der sogenannten «Belehnung» und die «Tragbarkeit» zwei entscheidende Kennzahlen, die dabei helfen, den finanziellen Spielraum zu ermessen, den es für den Kauf des Eigenheims gibt.

Die Belehnung beträgt maximal 80 Prozent des Marktwerts der Liegenschaft. Die Belehnung bezeichnet das Fremdkapital im Verhältnis zum Marktwert der Liegenschaft. Grundlage für die Belehnung ist der von der Bank geschätzte Wert des Eigenheims (oft vergleichbar mit dem Kaufpreis). Mindestens 20 Prozent des Immobilienwertes muss mit Eigenkapital finanziert werden. Als Eigenkapital bezeichnet man das Geld, das der Käufer für die Finanzierung selbst aufbringen kann. Die restlichen 80 Prozent können in der Regel durch Fremdkapital – eine Hypothek – finanziert werden. Als Eigenmittel gelten unter anderem:

  • Spar- /Kontoguthaben
  • Wertschriften
  • Vorsorgegelder der 2. und/oder 3. Säule
  • Lebensversicherungen
  • Erbvorbezug, Darlehen oder Schenkung

Dabei ist zu beachten, dass mindestens zehn Prozent der Eigenmittel aus Guthaben ausserhalb der zweiten Säule stammen müssen.

Die Tragbarkeit
Die Liegenschaftskosten sollten maximal 35 % des Einkommens betragen. Weiterhin muss sichergestellt werden, dass sich der Käufer alle Kosten für sein Eigenheim auch zukünftig leisten kann. Dafür werden Neben- und Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und die Amortisation dem Einkommen gegenübergestellt. Die Tragbarkeit bezeichnet also das Einkommen im Verhältnis zu den laufenden Kosten für die Liegenschaft. Das Einkommen sollte hoch genug sein, um sich die Liegenschaft mit Blick auf alle anfallenden Kosten leisten zu können. Die Gesamtkosten lassen sich aus dem Hypothekarzins (kalkulatorischer Satz von fünf Prozent), den zu leistenden Amortisationen sowie den Neben- und Unterhaltskosten berechnen.

Festhypothek oder SARON-Hypothek Der Kaufpreis einer Immobilie übersteigt die Ersparnisse oftmals bei Weitem. In der Regel wird der grössere Teil der Finanzierung mit einer Hypothek sichergestellt. Ob Festhypothek oder SARON-Hypothek, das ist abhängig vom Budget und der persönlichen Risikobereitschaft.

Die Festhypothek
Sie ermöglicht für ein klar kalkulierbares Budget: Die Festhypothek eignet sich für Kundinnen und Kunden, die gerne mit einem fixen Budget rechnen. Sie bietet eine hohe Sicherheit und – zum richtigen Zeitpunkt abgeschlossen – einen über die Jahre hinweg gleichbleibenden und im bestmöglichen Fall tiefen Zinssatz. Festhypotheken mit langen Laufzeiten sollten vor allem in einem Tiefzinsumfeld mit einer steigenden Zinserwartung abgeschlossen werden. Mit der Option «vorzeitige Zinssatzfixierung» kann man sich bis maximal 24 Monate vor dem Auszahlungstermin gegen steigende Zinssätze absichern.

Die SARON-Hypothek
Ein Produkt für marktorientierte Kunden: Dies ist eine Hypothek mit unbefristeter Laufzeit und variablem Zinssatz, die sich am Referenzzinssatz SARON (Swiss Average Rate Overnight) orientiert. Sie eignet sich für marktorientierte Kunden mit hohen Flexibilitätsansprüchen. Kundinnen und Kunden haben mit der «Switch»-Option die Möglichkeit, jederzeit und kostenlos in eine Hypothek ihrer Wahl zu wechseln. Einen Mindestbetrag gibt es nicht mehr. Die SARON-Hypothek ist dank ihrer Flexibilität auch ein interessantes Produkt für eine Baufinanzierung.

Genau hinschauen
Aber nicht nur die Finanzierung des Traumobjekts will geregelt sein. Das Wohnen in den eigenen vier Wänden bringt auch sonst Veränderungen mit sich und wirft viele Fragen auf. Eine sorgfältige Analyse der persönlichen Wohnbedürfnisse und -ansprüche ist dabei unerlässlich. Was genau ist einem wichtig? Urban oder ländlich, Haus oder Wohnung, Neubau oder Altbau?

Sobald man ein interessantes Objekt gefunden hat, lohnt es sich, dieses genauer zu betrachten, Informationen einzuholen und es mit vergleichbaren Objekten auf dem Markt zu vergleichen. Das Wichtigste: Nie unter Druck kaufen. Für die Besichtigung sollte man sich genügend Zeit nehmen und sich zu keiner übereilten Entscheidung drängen lassen. Eine Maklerweisheit bringt es auf den Punkt: «Einen nicht getätigten Hauskauf bereut man höchs-tens eine Woche, ein unbedacht gekauftes Haus ein ganzes Leben lang.»

Sicher sein im Eigenheim
Man sieht, der Kauf eines Eigenheims ist eine komplexe Angelegenheit. Weil bei einer Finanzierung weit mehr als die Hypothek berücksichtigt werden muss, empfiehlt es sich, frühzeitig das Gespräch mit einer Spezialistin oder einem Spezialisten zu suchen. Nebst der Immobilie und den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten berücksichtigen diese auch weitere relevante Themen wie Vorsorge, Nachfolge und Amortisationen. Die vernetzte Beratung zeigt auf, wie Vorsorgelücken geschlossen werden können, wie Hypothek und Steuern zusammenspielen und wie Risiken bestmöglich abgesichert werden – und dies alles individuell auf die Lebenssituation und die Bedürfnisse abgestimmt. Es zählt die massgeschneiderte Lösung.

Ein weiteres wichtiges Thema ist die Hypothek im Alter: Die Zürcher Kantonalbank zum Beispiel kann ihren langjährigen Hypothekarkundinnen und -kunden eine lebenslange Finanzierungszusage gewähren und bietet unabhängig vom Alter attraktive Hypotheken. Dank diesem Bankversprechen ist das Eigenheim lebenslang sicher – und einer anstehenden Pensionierung kann unbesorgt entgegengesehen werden.

Möchten Sie ein Haus kaufen? Oder sind Sie bereits Eigentümerin oder Eigentümer und haben Sie Fragen zur Liegenschaftsfinanzierung? Die Finanzierungsexperten der Zürcher Kantonalbank stehen für Beratungen zur Verfügung – unter 0844 843 823. zkb.ch/hypothekenrechner

Text: Andrea Berger, Fachexpertin Finanzierungen der Zürcher Kantonalbank
aus dem Magazin: Das Einfamilienhaus, Zeitschrift Nr. 4/2023

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