Finanzierung: Nicht an die Schmerzgrenze gehen!
Wie finanziert man sich den Traum vom Eigenheim – zumal in der teuren Schweiz? Der Weg führt für die meisten über eine Hypothek. Ohne eigenes Geld geht es aber nicht. Und vollständig ausreizen sollte man seine Möglichkeiten auf keinen Fall.
Alles wird teurer – kaum aber etwas derart massiv wie Wohn-eigentum.
Seit dem Jahr 2000 steigen die Preise praktisch ununterbrochen, real
haben sie sich seither etwa verdoppelt. Das hat einen einfachen Grund:
Das Angebot vermag die Nachfrage nicht zu decken. Während es einst ganz
normal war, dass sich eine junge Familie ein Einfamilienhäuschen im
Grünen leisten konnte, ist der Traum vom Eigenheim heute für viele
unerschwinglich geworden. Denn selbst wenn die Zinsen für Kredite im
historischen Vergleich nach wie vor nicht besonders hoch sind, machen
Vorschriften rund um die Finanzierung von Wohneigentum vielen einen
Strich durch die Rechnung: In der Regel müssen 20 Prozent des
Kaufpreises aus Eigenmitteln stammen. Das heisst: Wer ein
Einfamilienhaus für 1,5 Millionen Franken erstehen will, muss 300 000
Franken selbst hinblättern. Die Hälfte dieses Betrags darf aus der
Pensionskasse stammen, 10 Prozent des Kaufpreises müssen aber
normalerweise mit sogenannt harten Eigenmitteln finanziert werden. Das
ist dann eben das Geld auf dem Konto oder ein Erbvorbezug. Tatsächlich
nimmt die Summe von Erbvorbezügen und Schenkungen in der Schweiz rasant
zu. 2022 betrug sie 23 Milliarden Franken, das ist über ein Viertel der
gesamten Erbmasse. Fachleute führen dies auch auf die gestiegenen
Immobilienpreise zurück, Eltern müssen ihren Nachwuchs immer häufiger
beim Erwerb von Wohneigentum unterstützen.
Klumpenrisiko Hypotheken
Die
meisten Leute finanzieren die restlichen 80 Prozent des Kaufpreises
über eine Hypothek – das Wort ist altgriechisch, bedeutet «Unterpfand»
und bezeichnet einen Kredit, den man für Wohneigentum aufnimmt und für
den man Zinsen bezahlt. Banken sind gehalten, nur jenen eine Hypothek zu
geben, welche die Zinsen tragen können. Die strengen Regeln, die sie
heute einhalten müssen, dienen der Finanzstabilität und basieren auch
auf Lehren aus der Vergangenheit; so zum Beispiel aus der Finanzkrise.
Einer der wichtigsten Gründe für diese Krise war, dass die Banken in den
USA viel zu riskante Kredite für Eigenheime vergeben hatten – im
Glauben, dass die Immobilienpreise ohnehin ständig steigen würden.
Schliesslich kam es zu einer Art Schneeballeffekt: Als die Zinsen
stiegen, konnten immer mehr Eigenheimbesitzer und -besitzerinnen ihre
Hypotheken nicht mehr bedienen, und die Banken mussten Häuser
übernehmen, die sich nicht mehr verkaufen liessen. Die Preise fielen
weiter, und schliesslich gingen manche Banken pleite, darunter die
Lehman Brothers. Diese Geschichte zeigt: Hypo-theken sind für eine
Volkswirtschaft ein Klumpenrisiko. Um dieses zu entschärfen, wird von
den Banken die sogenannte Tragbarkeit geprüft. Heute gilt die
Faustregel, dass die laufenden Kosten für das Wohneigentum nicht mehr
als ein Drittel des Haushaltseinkommens ausmachen dürfen.
Auf Nummer sicher
Dabei sind aber nicht die
effektiven Kosten massgebend, sondern theoretische Werte. Für die
Berechnung der Tragbarkeit wird zum Beispiel nicht der tatsächliche
Hypothekarzins genommen, sondern ein sogenannter kalkulatorischer
Zinssatz, der höher liegt. Grund dafür ist, dass die Zinsen tatsächlich
auf ein höheres Niveau steigen könnten und das Wohneigentum dann noch
immer finanzierbar sein muss. Die Banken gehen also auf Nummer sicher.
«Der kalkulatorische Zinssatz beläuft sich bei den meisten
Finanzierungsinstituten auf fünf Prozent», sagt Severin Brumann,
Geschäftsstellenleiter der Valiant Bank in Zürich Oerlikon. «Dies ist
ein langfristiger Mittelwert der Hypothekarkreditverzinsung.» Ebenfalls
in die Tragbarkeitsberechnung fliessen die zu erwartenden Betriebs- und
Nebenkosten ein. Die meisten Institute rechnen hier mit jährlichen
Ausgaben von einem Prozent des Objektwerts. Sie haben jedoch Spielraum.
Valiant zum Beispiel rechnet mit 0,5 Prozent. Und hinzu kommt dann auch
noch die Amortisation: Ein Teil der Hypothek muss zurückbezahlt werden,
was ebenfalls jährlich Kosten verursacht.
Nicht nur der Zins
zählt
Wie hoch ungefähr der Betrag ist, den man sich aufgrund der
Eigenmittelregelung und der Tragbarkeit in Form einer Hypothek leihen
kann, kann sich also jeder und jede selber ausrechnen. Ist das passende
Objekt gefunden, geht die Suche nach der besten Finanzierung los.
Hypotheken werden meistens von Banken vergeben, aber auch Pensionskassen
und Versicherungen mischen im Markt mit – mit der Folge, dass es
buchstäblich Hunderte von Angeboten gibt. Diese lassen sich gar nicht so
einfach vergleichen. Portale wie hypotheke.ch listen zwar die Zinsen
vieler Anbieter auf, aber entscheidend ist eben nicht allein dieser
Wert. Es gibt viele weiche Faktoren, die berücksichtigt werden müssen
und die sich schlecht in Vergleichstabellen pressen lassen. Wie reagiert
zum Beispiel der Hypothekargeber, wenn sich die Lebensumstände
verändern, etwa das Haushaltseinkommen infolge eines Unfalls sinkt? In
solchen Situationen ist es gut, einen persönlichen Draht zum
Finanzinstitut zu haben. Bankgeschäfte sind ein People Business – und
das sollte gerade bei Hypotheken nicht vergessen gehen, denn diese sind
in der Regel der grösste Kredit, den Menschen im Verlauf ihres Lebens
aufnehmen. Sinnvoll ist immer, auch Offerten einer Bank aus der Region
einzuholen. Diese kennt die lokalen Verhältnisse und weiss zum Beispiel
auch, wann ein Kaufpreis zu hoch ist.
Fest, variabel, gemäss Saron …
Grundsätzlich
gibt es drei ver-schiedene Arten von Hypotheken. Eine Festhypothek hat
einen fixen Zinssatz über eine fixe Laufzeit; diese beträgt
üblicherweise zwei bis zehn Jahre. Der Vorteil ist die
Planungssicherheit: Man weiss genau, wie hoch die monatlichen
Belastungen in den nächsten Jahren sind. Zudem ist man vor steigenden
Zinsen geschützt. Allerdings hat man nichts davon, wenn die Zinsen
sinken. Variable Hypotheken haben in der Regel keine Laufzeit; sie
können mit einer Frist von beispielsweise sechs Monaten gekündigt
werden. Der Zinssatz richtet sich nach den Zinsen am Geld- und
Kapitalmarkt und kann daher schwanken, er lässt sich nicht genau planen.
Das gilt auch für die dritte Art von Hypotheken, die Saron-Hypothek.
Bei ihr wird der Zinssatz regelmässig neu festgelegt. Basis ist der
Schweizer Basiszinssatz Saron – das Kürzel steht für «Swiss Average Rate
Overnight». Er wird von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) und dem
Finanzdienstleister SIX laufend aufgrund der Transaktionen am Schweizer
Geldmarkt ermittelt. Eine Saron-Hypothek hat in der Regel – jedoch nicht
immer – eine feste Laufzeit und kann je nach Anbieter auch in eine
Festhypothek überführt werden; das ist dann sinnvoll, wenn diese bei
gestiegenem Saron günstiger ist.
… und in vielen Varianten
Bei
jeder Art gibt es noch Varianten. Severin Brumann von Valiant: «Als
eines von ganz wenigen Finanzinstituten bieten wir eine
Familien-Hypothek an.» Dabei handelt es sich um eine Festhypothek für
Familien oder Alleinerziehende mit Nahwuchs unter 18 Jahren, der im
selben Haushalt lebt. Die maximale Laufzeit beträgt zehn Jahre. Während
dieser Zeit wird der Zins auf einem maximalen Hypothekarbetrag von einer
Million Franken um bis zu 0,2 Prozent reduziert. Nach Ablauf können
Kundinnen und Kunden erneut von einer Familien-Hypothek profitieren,
wenn die Bedingungen weiterhin erfüllt sind. Auch für Umweltbewusste
gibt es bei Valiant eine spezielle Festhypothek: die Lila
Umwelthypothek. Wer eine energieeffiziente Liegenschaft kauft, zum
Beispiel ein Minergie-Haus, oder seine Liegenschaft energetisch saniert,
kann eine solche Hypothek abschliessen. In beiden Fällen profitiert man
für die ersten 250 000 Franken von einem reduzierten Zinssatz von bis
zu 0,3 Prozent. Das sind 750 Franken im Jahr. Ähnliche Angebote finden
sich auch bei vielen anderen Banken.
Die Plattform der Mobiliar
Ein spezielles Vorgehen hinsichtlich Hypotheken hat die Mobiliar entwickelt. Hypotheken-Coach Dominik Hofer: «Unsere Eigenheim-Finanzierungen finden über eine Plattform statt. Die Anbieter sind ausschliesslich Schweizer Firmen. Dazu gehören Versicherungen, Pensionskassen und Banken. Der Hypothekarvertrag wird aber mit der Mobiliar abgeschlossen, und wir sind auch der einzige Ansprechpartner für die Kundschaft.» Die Fachleute der Mobiliar suchen auf der Plattform nach dem passenden Geldgeber. Sollte dieser aus dem Hypothekengeschäft aussteigen, ändert sich für die Hypothekarnehmer nichts, denn sämtliche Firmen, die auf der Plattform aktiv sind, haften solidarisch für alle vergebenen Hypotheken. Bei der Mobiliar kann man eine Festhypothek mit sehr langer Laufzeit von bis zu 25 Jahre abschliessen. Dominik Hofer: «Je nach Zinsentwicklung kann das natürlich ein Risiko sein – aber eben auch eine Chance.» Die Geldgeber auf der Mobiliar-Plattform fahren eine unterschiedliche Kreditpolitik. Es gibt zum Beispiel solche, die auf Liegenschaften spezialisiert sind, oder solche, die für sehr lange Laufzeiten sehr gute Konditionen anbieten.
Amortisieren und profitieren
Ist Ihnen die ganze Sache noch nicht kompliziert genug? Bitte: In der Regel schliesst man nicht eine, sondern zwei Hypotheken ab, eine erste und eine zweite. Severin Brumann: «Die erste Hypothek wird normalerweise bis 67 Prozent des Verkehrswerts – also des von uns geschätzten Werts eines Wohnobjekts – gewährt. Die zweite Hypothek deckt den darüberliegenden Teil der Finanzierung bis maximal 13 Prozent des Verkehrswerts ab.» Die zweite Hypothek muss obligatorisch innerhalb von maximal 15 Jahren oder bis spätestens bei der Pensionierung zurückgezahlt werden. Das nennt man Amortisation. Und dafür gibt es zwei Möglichkeiten, wie Severin Brumann ausführt: «Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek direkt zurückgezahlt, wodurch die Hypothekarschuld schrittweise reduziert und die Zinsbelastung kleiner wird. Die andere Möglichkeit bei Eigenheimfinanzierungen ist die indirekte Amortisation zugunsten einer Säule 3a, die steuerliche Vorteile mit sich bringt.»
Sparen und investieren
Weil nur die zweite Hypothek
amortisiert werden muss, bleibt die erste oft viele Jahre lang gleich
hoch. Aber Dominik Hofer von der Mobiliar gibt zu bedenken: «Spätestens
mit der Pensionierung sinkt in der Regel das verfügbare Einkommen. Hat
man immer noch keinen Franken von der ersten Hypothek zurückgezahlt,
kann es sein, dass die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist – und dann
droht schlimmstenfalls der Verlust des Wohneigentums.» Deshalb rät er
dringend: «Wenn möglich, sollte man so viel wie möglich amortisieren.»
Severin Brumann doppelt nach: «Wer kann, sollte ausserdem von Anfang an
monatlich Geld ansparen. Denn irgendwann müssen Geräte ersetzt oder muss
etwas am Haus repariert werden. Deshalb ist es wichtig, vorauszudenken.
Es schmerzt weniger, einen grossen Betrag ausgeben zu müssen, wenn man
vorher monatlich in kleinen Sparraten Geld zur Seite gelegt hat. Wird
der Sparbetrag gleich noch investiert, damit das Geld arbeitet, ist man
in der Königsklasse angekommen.»
Altersvorsorge nicht vergessen!
Wer sich
Wohneigentum leistet, sollte die Altersvorsorge nicht vernachlässigen.
Marko Schnick, Senior Finanzplaner bei Valiant: «Wird das Eigenheim mit
Hilfe der Pensionskasse finanziert, bedeutet das einen wesentlichen
Eingriff. Die Rentenleistung wird reduziert, und es muss sichergestellt
werden, dass die Lebenshaltungskosten im Alter weiterhin gedeckt sind.»
Deshalb rät er, eine umfassende Finanzplanung in Anspruch zu nehmen und
so Transparenz über die Auswirkungen bei der Finanzierung aus dem
Vorsorgeguthaben zu erhalten. Bei der Mobiliar gehört das Thema Vorsorge
zu jeder Hypotheken-Beratung. Dominik Hofer: «Zudem prüfen wir, welche
Konsequenzen eine Hypothek im Invaliditäts- oder Todesfall nach sich
zieht.» Das klingt natürlich gut. Dennoch bleibt klar: Wohneigentum ist
teuer, und die Kosten belasten einen über sehr lange Zeit. Es kann zu
unvorhergesehenen Ausgaben kommen. Und wenn man ein schönes Heim hat,
will man es sich in der Regel auch schön einrichten, was ebenfalls
kostet. Es bleibt daher essenziell, finanziell nicht an die
Schmerzgrenze zu gehen – sonst könnte sich der Traum vom Eigenheim zu
einem Albtraum entwickeln.
Das Schweizer Magazin DAS EINFAMILIENHAUS bietet viele Inspirationen fürs Bauen, Wohnen, Haus und Garten.
Text: Marius Leutenegger und Manuela Talenta
aus dem Magazin: Das Einfamilienhaus, Zeitschrift Nr. 3/2024