Über Geld spricht man nicht – könnte man meinen. Doch wer den Kauf eines Eigenheims ins Auge fasst, kommt nicht darum herum. Eine fachkundige Beratung und eine solide Finanzierung bilden die Basis für jeden geglückten Kauf einer Immobilie.
Der beliebteste Immobilientyp in der Schweiz ist das Einfamilienhaus.
Wer im Eigenheim lebt, ist glücklicher als der, der zur Miete wohnt.
Dies hat kürzlich eine Studie der Finanzplattform Moneypark ergeben.
Mehr als 50 Prozent der Wohneigentümer gaben an, bereits in ihrem
Lieblings-Immobilientyp zu leben. Bei den Mietern waren es nur 16
Prozent. Kein Wunder, dass immer mehr Schweizerinnen und Schweizer
versuchen, ihren Traum wahr zu machen. Erst recht jetzt, wo tiefe
Hypothekarzinsen locken. Das Preisniveau der Immbolien ist allerdings
hoch, vor allem in der Nähe von Städten.
Wegweiser im Finanzierungsdschungel
Auf
jeden Fall sollte man nichts überstürzen. Der Kauf eines Eigenheims
will wohlüberlegt sein, raten Experten. Denn tiefe Hypozinsen hin oder
her: Wer ein Haus neu baut oder eines erwirbt, muss viel Geld in die
Hand nehmen. Ein Hauskauf ist ein Kauf fürs Leben. Nun ist es aber nicht
ganz einfach, sich im Finanzierungs-Dschungel zu orientieren. Zwar
findet man heute auf jedem Immobilienportal Vergleichsrechner, und
Hypotheken kann man auch online abschliessen. Als Käufer könnte man
meinen, man sei nur einen Mausklick von der perfekten Finanzierung
entfernt.
«Leuten, die zum ersten Mal ein Haus kaufen, würde ich
einen Online-Abschluss nicht empfehlen», sagen übereinstimmend mehrere
Fachleute aus der Branche. Um sich Vorinformationen zu holen, seien die
Online-Portale aber sehr gut geeignet. Lukas Camenzind, Leiter des
Geschäftsbereichs Privat- und Firmenkunden der Schwyzer Kantonalbank,
macht die Erfahrung, dass vor allem Erstkäufer eine persönliche Beratung
schätzen. Seine Bank führt ihre Kunden mithilfe eines eigens
entwickelten Tablet-Tools durch die vielen Schritte bis zum Abschluss
einer Finanzierung.
Wohlfühl-Reserve ja oder nein?
Zuerst wird die
Vision skizziert, beispielsweise der Kauf eines Einfamilienhauses im
Wert von 1,05 Mio. Franken. Die Grundregel für die Finanzierung lautet:
Der Kunde muss mindestens 20 Prozent Eigenmittel bringen, höchstens 80
Prozent übernimmt die Bank. Je höher der Anteil der Eigenmittel ist,
umso tiefer fällt die monatliche Belastung aus. Lohnt es sich also, sein
Erspartes bis auf den letzten Groschen zu plündern? Nein, meint
Camenzind. «Ich rate den Kunden, eine Wohlfühl-Reserve zu behalten. Wie
hoch diese ist, ist individuell unterschiedlich und hängt davon ab, wie
viel Geld insgesamt verfügbar ist.» Kommt dazu: Eine höhere
Fremdfinanzierung führt zu mehr Steuererleichterung.
Nehmen wir
als Beispiel also an, Herr und Frau X besitzen ein Kontoguthaben von
220 000 Franken und ein 3a-Vorsorgekonto mit 60 000 Franken, das sie für
den Hauskauf nutzen können. Die Bank müsste sodann 770 000 Franken
finanzieren, damit sich das Paar das 1,05-Millionen-Haus leisten kann.
Mindestens zehn Prozent der Eigenmittel müssen «echt» sein. Sie dürfen
nicht der Pensionskasse (2. Säule) entnommen werden, dürfen aber aus der
freiwilligen Säule 3a oder von einem Sparkonto stammen. Die Belehnung
mit 770 000 Franken beläuft sich in unserem Beispiel somit auf 73
Prozent. Die Bank wird den Wert des Hauses als Nächstes schätzen. Ist
der Schätzwert höher als der Kaufpreis, muss der Käufer die Differenz
mit zusätzlichen Eigenmitteln decken.
Viele Kalkulationen und Szenarien
Nun
muss noch die finanzielle Tragbarkeit geklärt werden. «Dabei handelt es
sich um eine theoretische Rechnung», erklärt Camenzind. «Man berechnet,
wie viel Einkommen man haben muss, um das Haus beispielsweise auch bei
steigenden Zinsen halten zu können.» Diese Berechnung wird von Anbieter
zu Anbieter unterschiedlich gehandhabt. Das Resultat hängt unter anderem
davon ab, wie die künftige Zinsentwicklung vom Geldgeber eingeschätzt
wird.
In unserem Beispiel von Ehepaar X gehen wir von
kalkulatorischen Zinskosten von 5 Prozent aus, was 38 500 Franken
jährlich entsprechen würde. Die Amortisation wird mit 1 Prozent
berechnet (7700 Franken), die Nebenkosten mit 0,7 Prozent (7350
Franken). Das ergibt eine Belastung von rund 4400 Franken pro Monat.
Diese Zahl gibt Herr und Frau X einen ersten Anhaltspunkt, ob sie sich
ihr Traumhaus überhaupt leisten können. Die Belastung sollte nicht mehr
als ein Drittel ihres Monatseinkommens ausmachen.
Je nachdem, für
welches Hypothekenmodell sie sich entscheiden, wird die monatliche
Belastung von Herr und Frau X grösser oder kleiner ausfallen. Es gibt
verschiedene Produkte – von der Fest- über die variable bis zur
Libor-Hypothek – mit je unterschiedlichen Laufzeiten. Ein seriöser
Anbieter wird mit dem Kunden die diversen Szenarien unter
Berücksichtigung der möglichen Marktentwicklung durchrechnen.
Amortisation bedeutet, dass die Hypothek – der Kredit der Bank – abbezahlt wird. Dafür gibt es zwei Varianten: Bei der direkten Amortisation wird der gewährte Kredit durch regelmässige Zahlungen kleiner. Indirekte Amortisation bedeutet, dass das Geld zum Beispiel in eine 3a-Vorsorgelösung fliesst. Die Schuldlast bleibt dabei gleich, man kann aber Steuern sparen.
Vorsorge nicht vergessen
«Der
Wunsch nach einem Eigenheim ist ungebrochen da. Es wird wegen der hohen
Preise einfach immer schwieriger, ihn zu erfüllen», sagt Peter
Bannwart. Er ist Experte bei der Hypothekenzentrum AG und dort
verantwortlich für die Hypotheken des Schweizerischen
Hauseigentümerverbandes. Zu seinen Klienten zählt er auch junge Paare
mit kleinen Kindern.
«In der Region Zürich, wo man für ein Einfamilienhaus sehr tief in die Tasche greifen muss, brauchen junge Familien in der Regel ‹Sponsoren›. So viel Geld kann niemand in jungen Jahren ansparen.» Mit «Sponsoren» sind zum Beispiel Eltern gemeint, die zinslose Darlehen gewähren oder zu Schenkungen bereit sind. In den kommenden Jahren sollte man dann jedoch versuchen, selber Geld auf die Seite zu legen, um allfällige Zinsanstiege abzufangen. Interessenten, die ein Hauserwerb finanziell ans äusserste Limit bringt, würde Bannwart von einem Kauf abraten: Wer über gar kein finanzielles Polster verfügt, muss bei einem Zinsanstieg vielleicht das Haus verkaufen und in eine günstigere Wohnung umziehen.
Ein wichtiger Punkt ist für alle Experten die Vorsorge. Lukas Camenzind sagt, das Thema sei auch bei den Bankkunden präsent. «Wir jonglieren mit grossen Zahlen. Da gehört die Vorsorge zur Beratung dazu.» Unterschieden wird hauptsächlich zwischen den Risiken Tod und Erwerbsunfähigkeit. Tritt eines davon ein, wird man als Hausbesitzer mit Schulden auf eine harte Probe gestellt, wenn man ungenügend versichert ist.
Auch Peter Bannwart plädiert dafür, die Vorsorge nicht auf die leichte Schulter zu nehmen. Bei Paaren müsse man in Bezug auf die Risiken Tod und Erwerbsunfähigkeit die individuelle Situation beider Partner unter die Lupe nehmen. Allerdings fügt Bannwart hinzu: «Man muss nicht immer alles versichern.» Er denkt an zwei Eheleute im Pensionsalter, die unter Umständen bereit sind, das Risiko eines Hausverkaufs bei einem Todesfall in Kauf zu nehmen. «Wichtig ist, dass man sich bewusst ist, was im schlimmsten Fall passieren kann.»
Text: Rebekka Haefeli
aus: Das Einfamilienhaus, Heft Nr. 4/2017
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