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Chancen und Risiken auf dem Eigenheimmarkt

Während es in anderen Ländern wie in den USA, Spanien oder in Grossbritannien nach 2008 zu einer Korrektur auf dem Immobilienmarkt kam, bleiben die Verhältnisse in der Schweiz bis jetzt stabil. Doch die extrem tiefen Zinsen könnten ebenfalls zu Fehleinschätzungen verleiten.

Auf dem Immobilienmarkt gelten zwar keine Naturgesetze, die sich hieb- und stichfest herleiten oder gar beweisen lassen. Aber immerhin eine verlässliche Einsicht gibt es: Die Preise für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser können nicht endlos weiter steigen. Wer glücklicher Eigentümer ist, konnte in den letzten Jahren zumindest buchhalterisch seinen Reichtum mehren. Wenn man aus was für Gründen auch immer sein Wohneigentum verkaufte, konnte man es vor allem an guten Lagen öfters unter dem früheren Einstandspreis verkaufen. Doch man sollte dennoch Vorsicht walten lassen – an weniger guten Lagen oder bei renovationsbedürftigen Gebäuden darf man sich nicht der Illusion hingeben, dass einem die Interessenten das Haus buchstäblich aus den Händen reissen und jeden Fantasiepreis zahlen.

«Die an sich schon  heissen Lagen werden noch  heisser.» Dominik Matter,  Fahrländer Partner
«Die an sich schon
heissen Lagen werden noch
heisser.» Dominik Matter,
Fahrländer Partner

Hot Spots in Zürich und Genf
Was die Grosswetterlage in Sachen Immobilien betrifft, rechnen viele Experten vorerst nicht mit einer Trendwende. Das bestätigt Dominik Matter vom Beratungsunternehmen Fahrländer Partner in Zürich: «Die an sich schon heissen Lagen respektive Hot Spots in Genf, Zürich, am Genfer- und Zürichsee, teils im Raum Innerschweiz und Basel werden noch heisser.» Für den Experten von Fahrländer Partner ist klar, dass sich im Umfeld der letzten Jahre ein gewisses Korrekturpotenzial aufgebaut hat. Verstärkt werden die einen oder anderen Risiken noch dadurch, dass nach seiner Einschätzung neue soziale Schichten Kaufabsichten umsetzen: «Je länger der Bau- und Immobilienboom anhält, umso mehr zählen auch Haushalte von weniger guter Bonität zu den Kaufinteressenten. Denn wer bereits ein beträchtliches Vermögen hatte, war ja meist bereits Hauseigentümer.» Und wer mit schmalem Budget und ohne allzu grosse finanzielle Reserven Wohneigentümer wird, trägt ein etwas höheres Risiko, dass er sich unter veränderten Vorzeichen finanzielle Probleme einhandeln könnte: Steigen zum Beispiel die Zinsen und kommen noch weitere unvorhergesehene Kosten dazu, gerät das Budget bald einmal aus den Fugen.

Der Markt ist zyklisch

Michael Landolt, Volkswirtschafter beim Hauseigentümerverband Schweiz HEV, findet es wichtig, Eigenheime und Mehrfamilienhäuser zu Anlagezwecken auseinanderzuhalten. Wer jetzt als Privatinvestor zu einem Höchstpreis ein Anlageobjekt kaufe, könnte sich im Falle einer Immobilienkrise mit Problemen konfrontiert sehen, warnt Landolt: «Der ganze Aufwand, aber auch das erforderliche Know-how für die Bewirtschaftung von Mehrfamilienhäusern werden von Privaten oft unterschätzt.» In Sachen selbst genutzter Eigenheime spricht der Experte des HEV aber nach wie vor von einer grundsätzlich sicheren und sinnvollen Investition: «Natürlich kann einer Boomphase wie jetzt irgendwann eine schwächere Phase folgen. Der Liegenschaftsmarkt ist zyklisch.» Deshalb sollte jeder Wohneigentümer so disponieren, dass er dennoch das schöne Wohnen im Eigenheim geniessen und es ihm nichts anhaben kann, wenn das Haus auf dem Papier einmal weniger wert ist. Die allerbeste Vorsorge besteht immer noch darin, Reserven zu äufnen. Wer zum Beispiel die dank tiefer Hypothekarzinsen erwirtschafteten Einsparungen auf ein Säule-3a-Konto einzahlt, gewinnt damit viel Unabhängigkeit. Die Reserven lassen sich später verwenden, um all-fällige Pensionskassenbezüge zurückzuzahlen oder um die Belehnung mit Hypotheken auf ein vernünftiges Mass zurückzuführen.

«Der Liegenschaftsmarkt ist  zyklisch.» Michael Landolt  Hauseigentümerverband  Schweiz
«Der Liegenschaftsmarkt ist
zyklisch.» Michael Landolt
Hauseigentümerverband
Schweiz

Risiken nicht ausblenden!
Im Sinne einer differenzierten Betrachtung äussert sich auch Robert Weinert, Ökonom beim Beratungsunternehmen Wüest & Partner: «In Phasen tiefer Zinsen nehmen die Risiken nicht unbedingt zu. Es besteht aber eine gewisse Gefahr, dass Risiken, die es auf dem Immobilienmarkt immer gibt, nicht mehr ausreichend wahrgenommen werden.» Dazu zählen etwa Faktoren wie die längerfristigen Kosten von Liegenschaften (im Zusammenhang mit Unterhalt, Betrieb, Renovation etc.) oder mögliche Schwankungen der Bewertungen. «Natürlich ist es möglich, dass sich die Preise von Häusern in der Schweiz auch einmal in die andere Richtung entwickeln», betont der Experte. Denkbar wäre eine Korrektur des heute allgemein hohen Preisniveaus, was aber nicht unbedingt in einen rasanten oder schockartigen Einbruch münden müsse.

Standards einhalten
Auch für Martin Neff, den neuen Chefökonomen bei Raiffeisen, wäre es falsch, jetzt ganz pauschal mit höheren Risiken im Kredit- und Immobilienmarkt zu rechnen: «Die einfache Antwort lautet: Solange die Banken ihre üblichen Standards im Hypothekargeschäft einhalten und sich die Hypothekarschuldner nicht übernehmen, sehe ich keine erhöhten Risiken im Immobilienmarkt.» Zu den Standards zählen die Anforderungen hinsichtlich Eigenkapital, aber auch die sorgfältige Prüfung, dass jeder einzelne Schuldner aufgrund seines Einkommens den Hauskredit auch bei fünf Prozent Zins noch finanzieren könnte. An die Schuldner gerichtet, sagt der erfahrene Ökonom: «Es kommt darauf an, sich verantwortungsvoll zu verhalten, sprich zum Beispiel die Pensionskassenguthaben zwecks Wohneigentum nicht zu überstrapazieren.» Jeder und jede, die privat eine Immobilie besitzen, müssen sich im Klaren sein, dass sie später sowohl den Kredit der Bank als auch bezogene Vorsorgeguthaben amortisieren bzw. zurückzahlen sollten. Käufer von Eigenheimen, die sich nicht an diese Maximen halten, gehen höhere Risiken ein. Ein Beispiel: Wenn das Haus später in einem ungünstigen Moment verkauft werden muss, ist es nicht garantiert, dass der Verkaufserlös ausreicht, um alle Bankschulden und die Vorbezüge der Pensionskasse zurückzuzahlen.

Die Versuchung mit Krediten
Neff bestreitet nicht, dass praktisch alle Faktoren vorhanden sind, die einen starken Immobilienboom begünstigen, darunter vor allem die extrem tiefen Zinsen, die starke Nachfrage und das Bevölkerungswachstum. Tiefe Zinsen führen per se zu einer gewissen Verzerrung: Wer jemandem als Gläubiger Geld ausleiht, ist bei extrem tiefen Zinsen versucht, keinen risikogerechten Zins mehr zu verlangen. Genauso führen sehr tiefe Zinsen über die üblichen Bewertungsmethoden zu stark steigenden Verkehrswerten vieler Liegenschaften. So werden die wahren Kosten (etwa für Unterhalt, Abschreibungen etc.) und die Risiken von Immobilien tendenziell ausgeblendet. Weiter lassen sich aus der jüngeren Wirtschaftsgeschichte etliche Fälle zitieren, als die Versuchung billigen Geldes eine «Blase» heraufbeschwor, die später platzte: Sowohl der Dotcom-Blase als auch der Subprime- und Immobilienkrise in den USA 2007 war eine Politik des billigen Geldes vorangegangen (tiefe Zinsen in Kombination mit hoher Geldmenge). In der Schweiz flutete die Nationalbank nach dem schweren Börsencrash 1987 die Märkte mit billigem Geld, um die Wirtschaft wieder anzukurbeln. Und in der Griechenland-Krise spielte nach Meinung vieler Experten ebenfalls die leichte und günstige Verfügbarkeit von Krediten eine grosse Rolle bei der Überschuldung des Landes.

«Es kommt darauf an,  sich verantwortungsvoll  zu verhalten.» Martin Neff  Chefökonom Raiffeisen
«Es kommt darauf an,
sich verantwortungsvoll
zu verhalten.»
Martin Neff
Chefökonom Raiffeisen

Familienhilfe
«Dennoch gibt es in vieler Hinsicht keine Parallelen zwischen heute und anderen Konstellationen», erläutert Experte Martin Neff. Im Boom des Immobilienmarktes in der Schweiz in den 1980er-Jahren waren es eher die aggressive Belehnung jedes noch so kleinen Flecken Landes und die Übertreibungen mit kommerziellen Immobilien, die eine Immobilienblase begünstigt hatten. Im Vergleich dazu sei heute vor allem im Bereich des privaten Wohneigentums ein starkes Wachstum zu verzeichnen, sagt Neff: «Ich gehe aber davon aus, dass mindestens 90 Prozent der Kreditnehmer bzw. Bankkunden auch ein deutlich höheres Zinsniveau tragen können. Und in vielen Fällen wären die Familie und Verwandte bereit, ihren Beitrag zur Finanzierung zu leisten, bevor jemand Privatkonkurs macht.»

Und auch in den USA kamen in den Jahren nach 2005 noch verschiedene Sonderfaktoren dazu, etwa die Vergabe von Krediten an Schuldner ohne jedes Einkommen, ohne Vermögen und sogar ohne irgendwelche Dokumente bei der Kreditprüfung. Das Fazit von Martin Neff: «Es stimmt zwar, dass wir heute vielerorts ein sehr hohes Preisniveau haben, das früher oder später nach einer Korrektur ruft. Wann und wie genau sich die Preise für Liegenschaften und die Löhne wieder annähern, ist offen. Denkbar ist auch ganz einfach eine Sättigung und eine Beruhigung, ohne dass es deswegen zu einem Crash kommen muss.»


Text: Jürg Zulliger
aus: Das Einfamilienhau

Bezugsquellen:

Fahrländer Partner AG
Raumentwicklung
Eichstrasse 23
8045 Zürich
Tel. 044 466 70 00
www.fahrlaenderpartner.ch

Hauseigentümerverband Schweiz
Seefeldstrasse 60
Postfach
8032 Zürich
Tel. 044 254 90 20
www.hev-schweiz.ch

Raiffeisen Schweiz Genossenschaft
Raiffeisenplatz
9001 St.Gallen
www.raiffeisen.ch

 
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