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Mit Pensionskassengeldern bauen

Wohneigentum zu erwerben ist gerade in der heutigen Zeit von rekordtiefen Zinsen attraktiv. Wenn die von den Banken verlangten Eigenmittel nicht oder nicht in genügendem Masse vorhanden sind, ist die Verlockung gross, dafür Gelder aus der Pensionskasse einzusetzen.

Adrian Gmür ist Rechtsanwalt und Urkundsperson in der Kanzlei Marty & Gmür Rechtsanwälte.
Adrian Gmür ist Rechtsanwalt und Urkundsperson in der Kanzlei Marty & Gmür Rechtsanwälte.

Das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge BVG sieht vor, dass in der Pensionskasse angesparte Vermögen zur Finanzierung von Wohneigentum entnommen werden dürfen. Ein solcher Vorbezug darf bis spätestens drei Jahre vor der Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen getätigt werden und ist in der Höhe grundsätzlich unbeschränkt möglich. Erst ab dem 50. Altersjahr bestehen diesbezüglich gewisse Beschränkungen. Durch den Vorbezug sinkt das Alterskapital, und dementsprechend reduzieren sich auch die Rentenleistungen der Pensionskasse. Um eine dadurch entstehende Vorsorgelücke zu schliessen, kann eine Zusatzversicherung abgeschlossen werden.

Anstelle eines Vorbezugs ist auch die Verpfändung des Pensionskassenguthabens möglich. In diesem Fall dient das Alterskapital der hypothezierenden Bank als Sicherheit für den Fall, dass der Schuldner seinen Verpflichtungen gegenüber der Bank nicht mehr nachkommen können sollte. Da das Alterskapital erhalten bleibt, ändert sich an den künftigen Rentenleistungen nichts.

Da im Falle des Vorbezugs weniger Geld der Bank benötigt wird und die Hypothek entsprechend geringer ausfällt, sinkt auch die Zinsbelastung. Weil die Zinsen aber steuerlich vom Einkommen abgesetzt werden können, steigt wiederum die Steuerbelastung. Andrerseits fallen aber auch Prämien für die erwähnte Zusatzversicherung an, wenn der Liegenschaftskäufer keine Leistungseinbussen in Kauf nehmen will. Zudem ist das vorbezogene Kapital als Einkommen zu versteuern (wenn auch zu einem reduzierten Steuersatz). Ob sich der Griff in den Vorsorgetopf wirtschaftlich also lohnt, will gut überlegt sein.

Mögliche Probleme des Vorbezugs
Wird das Wohneigentum, das mit Hilfe eines Vorbezugs aus der Pensionskasse finanziert wurde, später veräussert, muss der Vorbezug in die Pensionskasse zurückgeführt werden. Fällt aber in der Zwischenzeit der Wert der Liegenschaft, sodass der vorbezogene Betrag mit dem Verkaufserlös nicht oder nicht mehr vollumfänglich zurückbezahlt werden kann, ist nur noch der verbleibende Nettoerlös (nach Abzug der Hypothek) zurückzuzahlen. Dadurch werden die Einbussen bei den Rentenleistungen gewissermassen definitiv, soweit das Vorsorgekapital nicht durch Einkäufe aufgestockt werden kann. Dieses Problem akzentuiert sich, wenn Immobilien überteuert erworben werden, was in Anbetracht gewisser aktueller Tendenzen zu einer Überhitzung des Immobilienmarktes noch verstärkt wird. Dasselbe gilt, wenn die Hypothek aufgrund steigender Zinsen im wahrsten Sinne des Wortes zur «Hypothek» wird und die Liegenschaft deshalb nicht mehr gehalten und im schlimmsten Fall unter dem Anschaffungspreis verkauft werden muss.

Selbstregulierung der Banken
Auf Druck der Politik haben sich die Banken daher ein engeres Korsett verpasst. Der Bundesrat befürchtete nämlich, dass die hohe Zahl an Finanzierungen durch Pensionskassenvorbezüge aufgrund der drohenden Immobilienblase und des anhaltend tiefen Zinsniveaus zu einem echten Problem werden könnte. Dies nicht nur für die Versicherten, sondern in letzter Konsequenz auch für den (Sozial-)Staat. Im Rahmen einer Selbstregulierung haben die Banken daher beschlossen, dass die von ihnen verlangten Eigenmittel für die Finanzierung einer selbstbewohnten Liegenschaft nicht mehr vollumfänglich aus der Pensionskasse stammen dürfen. Vielmehr müssen mindestens zehn Prozent der Eigenmittel aus anderen Quellen stammen, in der Regel also aus Erspartem (sogenanntes «hartes» Eigenkapital). Dabei kommt es nicht darauf an, ob das Pensionskassenguthaben vorbezogen oder verpfändet wird. Die entsprechende Richtlinie der Banken wurde von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA genehmigt und gilt somit als Mindeststandard für alle Banken in der Schweiz, deren Einhaltung von den Revisionsstellen überprüft wird.

Nicht anwendbar ist diese Regelung unter anderem dann, wenn ein bestehendes Kreditverhältnis mit der Bank neu geregelt wird (zum Beispiel bei einer Verlängerung einer Festhypothek) oder wenn eine bereits bestehende Hypothek von einer anderen Bank abgelöst wird und sich der Kreditbetrag nicht ändert.

Ein weiterer Bestandteil der neuen Regulierung ist, dass die Hypothekarschuld in jedem Fall innerhalb von längstens 20 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden muss. Damit soll erreicht werden, dass die Kreditbelastung stetig reduziert wird und sich die Tragbarkeit langfristig verbessert.


Text: Adrian Gmür
aus: Das Einfamilienhaus

Bezugsquelle:
Marty & Gmür Rechtsanwälte
9500 Wil
Tel. 071 911 38 21
www.mrg-anwaelte.ch

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