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Den richtigen Preis einer Liegenschaft gibt es nicht

Beim Preis gehen die Vorstellungen oft stark auseinander. Die Bank kann hier eine objektivere Beurteilung abgeben. Doch welche Faktoren spielen für ihre Beurteilung des Preises eine Rolle?

Den richtigen Preis einer Liegenschaft gibt es nicht

Es gibt viele «richtige» Preise für ein und dieselbe Liegenschaft bzw. für ein und dasselbe Objekt. Vieles hängt davon ab, aus welcher Perspektive man einen Preis betrachtet. Jede der in ein Immobilien-Geschäft involvierte Partei hat nachvollziehbare Gründe und Argumente für die geäusserte Preisvorstellung.

Die Vorstellungen des Verkäufers
Ein Verkäufer hat in erster Linie das Interesse, durch den Verkauf seiner Liegenschaft einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Diese Preisvorstellung kann auch objektiv betrachtet sehr wohl nachvollziehbar sein. Wenn es sich jedoch um eine Privatperson handelt, die ihr langjähriges Eigenheim verkauft, ist die emotionale Bindung des Verkäufers an die Liegenschaft teilweise so gross, dass der geforderte Preis einer objektiven Beurteilung nicht mehr standhält. Zum Beispiel hat die Küche lange Jahre dem Verkäufer funktional sehr gut gedient, doch objektiv betrachtet wäre ein Ersatz schon länger nötig oder der Käufer hat ganz andere Vorstellungen. Eine solche Fehleinschätzung kann es vor allem auch noch beim Badezimmer und den Wand-, Boden- und Deckenbelägen geben. Die Lage des zu verkaufenden Objekts hat auch Einfluss auf den geforderten Preis, doch wird dieser Umstand bei langjähriger Nutzung gerne als Selbstverständlichkeit angenommen und fliesst deshalb weniger bewusst in die Preisgestaltung mit ein.

Die Bedürfnisse des Käufers
Für einen potenziellen Käufer hingegen hat die Lage eines Objekts wohl die grösste Bedeutung. Dazu zählt neben dem Vorhandensein einer schönen Aussicht oder der Distanz zu den Nachbarhäusern auch die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder öffentlichem Verkehr. Weiter ist dem Käufer eines bestehenden Objekts auch wichtig, ob die Raumaufteilung und der Grundriss seinen Wünschen entsprechen oder ob diese mit wenig Aufwand realisierbar sind. In der heutigen Zeit spielt auch die energetische Beschaffenheit des Objekts eine immer grössere Rolle. Wie gut sind Gebäude und Fenster isoliert? Wie ist der Zustand der Heizung und womit wird das Gebäude beheizt? Verfügt das Gebäude über einen Minergie-Ausweis oder über eine sehr gute GEAK-Klassifizierung?

Trotz all dieser Kriterien ist der Kauf einer Liegenschaft ein sehr persönliches Geschäft. Letzten Endes hängt es ausschliesslich von den persönlichen Bedürfnissen, vom persönlichen Geschmack und den finanziellen Möglichkeiten ab, wieviel ein Käufer bereit ist, für ein bestimmtes Objekt zu bezahlen. So wird ein Liebhaber sehr wohl bereit sein, für ein objektiv betrachtet weniger wertvolles Haus einen hohen Preis zu bezahlen. In diesem Fall spielen objektive Kriterien keine oder zumindest eine untergeordnete Rolle.

Die Beurteilung der finanzierenden Bank
Eine Bank, die eine Liegenschaft finanziert, achtet in erster Linie auf den Werterhalt und somit auf einen langfristig guten Wiederverkaufswert. Dies nicht nur im eigenen Interesse, sondern vor allem auch im Interesse des Kunden, der vielleicht im ersten Moment der Begeisterung nicht alle Faktoren kritisch beurteilt. Die Bank kann mit ihrer individuellen Bewertung den Kunden zumindest auf diese Punkte hinweisen und sie ihm entsprechend bewusst machen. Die Entscheidung kann sie ihm damit jedoch nicht abnehmen. Die Bank versucht also, ein Objekt möglichst objektiv zu beurteilen. Dazu gehören vor allem folgende Faktoren:

  • Lage In welcher Gemeinde liegt das Objekt und wie ist dessen Lage innerhalb dieser Gemeinde?
  • Steuersituation Wie hoch ist die Steuerbelastung in der Gemeinde und im Kanton?
  • Verkehrsverbindungen Wie gut sind die nächsten Wirtschaftsregionen mit individuellem und öffentlichem Verkehr erreichbar?
  • Marktlage Herrscht in der Region eine rege Nachfrage oder hat es ein Überangebot an Objekten?
  • Infrastruktur Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen etc. in der Gemeinde und wie nahe sind diese an der fraglichen Liegenschaft?
  • Arbeits- und Freizeitangebot Verfügt die Gemeinde über Arbeitsplätze in der gesuchten Branche und gibt es ein ansprechendes Freizeitangebot?
  • Wirtschaftliche Situation Wie umfangreich und wie gut verankert ist das lokale Gewerbe und damit auch die wirtschaftliche Situation der Gemeinde?
  • Bevölkerungsmix Wie ist die Durchmischung der Kulturen in der Gemeinde?

Zusätzlich zu diesen sehr objektiven Kriterien beurteilt die Bank auch die Ausstattung resp. den Unterhalt des gewünschten Objekts. Bei der Beurteilung dieser Faktoren muss die Bank jedoch darauf achten, dass nicht der persönliche Geschmack, sondern die Objektivität im Vordergrund steht. Sieht eine Küche oder ein Badezimmer alt und vernachlässigt aus oder ist der Ausbau neuwertig und in hoher Qualität? Ist die Dämmung resp. Heizung zeitgemäss? Bei einem sehr exklusiven Ausbau besteht jedoch die Gefahr, dass hier höhere Abschreibungen notwendig sind, weil der Wiederverkauf bei einem massgeblich höheren Preis schwierig ist. Denn es müsste genau jener potente Käufer gefunden werden, dem dieser sehr exklusive und ausgefallene Ausbau gefällt.

Beim Stockwerkeigentum kommen nebst dem Zustand der Wohnung noch weitere Faktoren hinzu. So muss der gesamte Gebäudezustand beurteilt werden, um die weiteren Kosten für die Sanierung von Dämmung, Heizung oder Wasser- und Elektrizitätsleitungen abzuschätzen. Wenn dann der Erneuerungsfonds nicht genügend Kapital aufweist, können bei notwendigen Gebäudesanierungen schnell auf jeden Stockwerkeigentümer einige zehntausend Franken zusätzliche Kosten zukommen.

An die Zukunft denken
Weiter darf auch die zukünftige Entwicklung in der Gemeinde und der Region nicht vernachlässigt werden. So können zum Beispiel noch nicht begonnene Bauvorhaben nachhaltige Auswirkungen auf das fragliche Objekt oder dessen Standort haben und somit den Preis zukünftig negativ beeinflussen. Hier ist zum Beispiel an neue Strassen, Autobahnen oder Bahntrassen zu denken. Aber auch ein nahe gelegener Flughafen oder neu geplante Einkaufszentren können entsprechende Emissionen zur Folge haben.

Der Wert einer Liegenschaft kann sich natürlich auch zum Positiven wenden, wenn zum Beispiel die Gemeinde einen besseren Zugang zu den nächsten Wirtschaftsregionen bekommt, ohne direkte Auswirkung auf das fragliche Objekt (zum Beispiel liegt der neue Autobahnanschluss am anderen Ende der Gemeinde).

Um all diese Kriterien bereits frühzeitig im Entscheidungsprozess berücksichtigen zu können, ist es sinnvoll, bereits sehr früh mit der zukünftig finanzierenden Bank Kontakt aufzunehmen und eine objektive Zweitmeinung zum Objekt einzuholen. Dies hilft dem Kunden bei einem langfristig orientierten Liegenschaftskauf und der Bank bei der frühzeitigen Beurteilung des zu finanzierenden Objekts.

 
 

Die Raiffeisen-Hypothekarmodelle
Variable Hypothek Zinssatz passt sich aktuellen Marktverhältnissen an. Umwandlung in ein anderes Modell ist jederzeit möglich. Amortisation direkt oder indirekt. Laufzeit ist gegenseitig normalerweise auf sechs Monate kündbar.
Festhypothek Gegen steigende Zinsen abgesichert. Zinsbelastung ist über Jahre hinweg gleichbleibend. Zinssatz kann bis zu zwei Jahre im Voraus fixiert werden (Terminhypothek). Laufzeit zwei bis 15 Jahre.
LiborTop-Hypothek Profitieren von einem sinkenden Zinsumfeld. Zinssatz übersteigt nie den vereinbarten Maximalzinssatz. Laufzeit drei, fünf oder sieben Jahre.
LiborFlex-Hypothek Profitieren von einem sinkenden Zinsumfeld. Während der Laufzeit ist eine einmalige Umwandlung in anderes Hypothekarmodell möglich. Laufzeit drei oder fünf Jahre.
Eco-Hypothek Förderung des nachhaltigen Bauens und Renovierens. Amortisation und Laufzeit je nach gewählter Hypothek. Vergünstigter Zinssatz während maximal fünf Jahren. Besonderes: Hypothek nur gegen Vorweisung des aktuellen Minergie-Zertifikates bzw. eines aktuellen GEAK – Gebäudeenergieausweis der Kantone (Klasse A für Neubauten und mindestens Klasse C bei Altbauten im Zusammenhang mit einer aktuellen Renovations-Investition).
Renovationshypothek Finanzierung von Renovation und Umbau. Amortisation und Laufzeit je nach gewählter Hypothek. Vergünstigter Zinssatz während maximal vier Jahren.

Weitere Informationen: www.raiffeisen.ch


Text: Alexander Ocker, Raiffeisen Schweiz
aus: Das Einfamilienhaus

Alexander Ocker ist Produktmanager Kreditprodukte bei Raiffeisen Schweiz.
Die Raiffeisen Gruppe ist die führende Schweizer Retailbank. Die dritte Kraft im Schweizer Bankenmarkt zählt 3,6 Millionen Kundinnen und Kunden. Davon sind über 1,7 Millionen Genossenschafter und somit Mitbesitzer ihrer Raiffeisenbank.
Zur Raiffeisen Gruppe gehören die 328 genossenschaftlich organisierten Raiffeisenbanken mit 1098 Bankstellen.
Die rechtlich autonomen Raiffeisenbanken sind in der Raiffeisen Schweiz Genossenschaft zusammengeschlossen. Diese hat die strategische Führungsfunktion der gesamten Raiffeisen Gruppe inne.

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