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So bleibt der Wohntraum kein Wunschtraum

Sich ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, ist für viele Schweizer vom einstigen Wunschtraum zum Fixtermin auf der Agenda geworden. Wer solide kalkuliert und einen professionellen Finanzpartner zur Seite hat, wird den Schritt nicht bereuen.

Der Wunsch nach einem Eigenheim lässt sich mit einem soliden Finanzierungskonzept realisieren.
Der Wunsch nach einem Eigenheim lässt sich mit einem soliden Finanzierungskonzept realisieren.

«Die Schweizer, ein Volk von Mietern», so hiess es über Jahrzehnte. Falsch ist das Etikett bis heute nicht. Im europäischen Vergleich weist die Schweiz laut Bundesamt für Statistik mit aktuell über 40 Prozent der Bevölkerung nach wie vor die geringste Wohneigentumsquote aus. Aber sie wächst. Im Jahr 1990 besassen nur 31 Prozent der Schweizer ein Eigenheim. Das «Volk der Mieter» hat also neue Besitzansprüche entwickelt und diese auch realisiert. 

Jeder dritte Mieter möchte Eigentum 
Gemäss einer repräsentativen Umfrage des Marktforschungsinstituts GfK möchte sich rund jeder dritte Mieter in der Schweiz bis 2025 ein Eigenheim kaufen. Aber gerade Einfamilienhäuser werden teurer und teurer, obwohl der Kreis potenzieller Käufer deutlich kleiner geworden ist. Im Vergleich zu Stockwerkeigentum muss man für ein Einfamilienhaus einen hohen Preisaufschlag bezahlen. Neben der meist grösseren Wohnfläche ist dafür vor allem die viel grössere Grundstücksfläche verantwortlich, schliesslich sind die Bodenpreise sehr hoch. Ein gekauftes Einfamilienhaus hat gemäss Raiffeisen Research zurzeit durchschnittlich eine Grundstückfläche von etwas über 600 Quadratmetern. Mittlerweile wird im landesweiten Durchschnitt rund eine Million Franken dafür hingeblättert.

«Am günstigsten sind nach wie vor Geldmarkthypotheken.» Martin Neff, Chefökonom Raiffeisen Schweiz
«Am günstigsten sind nach wie vor Geldmarkthypotheken.» Martin Neff, Chefökonom Raiffeisen Schweiz

Umso wichtiger ist es für künftige Eigenheimbesitzer, die Finanzierbarkeit ihres Wohntraums vorgängig professionell abklären zu lassen. Alexander Ocker, Leiter Produktmanagement Kreditprodukte bei Raiffeisen Schweiz, fasst die wichtigsten Voraussetzungen für den Erwerb von Wohneigentum rudimentär zusammen: «Die Höhe der Hypotheken darf maximal 80 Prozent des Wertes der Immobilie betragen. Minimal 20 Prozent des Kaufpreises muss mit Eigenmitteln finanziert werden. Davon darf nur die Hälfte aus der Pensionskasse vorbezogen werden. Auf jeden Fall zehn Prozent des Immobilienpreises müssen also in Form von liquiden Mitteln, Spargeldern, Wertschriften, Erbvorbezügen oder Guthaben aus der freiwilligen 3. Säule bereitgestellt werden.»

Ganz wesentlich: Rücklagen bilden 
Viele Interessenten sind sich oft nicht bewusst, was alles für die Berechnung der Tragbarkeit mitberücksichtigt werden muss. Das geht aus den unzähligen Finanzierbarkeitsanalysen, welche die Kreditberater der Raiffeisenbanken täglich in der ganzen Schweiz mit Hypothekarkunden durchführen, hervor. «Grundsätzlich gilt die Faustregel, dass die Zinskosten, die Amortisation der 2. Hypothek sowie die Unterhaltskosten in der Höhe von rund einem Prozent des Belehnungswerts zusammen maximal ein Drittel des Einkommens ausmachen dürfen», erklärt Alexander Ocker. Zur Berechnung der Zinskosten werde ein langfristig durchschnittlicher (kalkulatorischer) Zinssatz von fünf Prozent eingesetzt. «Es ist wichtig, mögliche Zinsanstiege in der Berechnung einer langfristigen Tragbarkeit zu berücksichtigen.» Schliesslich soll der Wohntraum bei der Erneuerung einer Hypothek nicht plötzlich zum Albtraum werden.

«Die Höhe der Hypotheken darf maximal 80 Prozent des Wertes der Immobilie betragen.» Alexander Ocker, Leiter Produktmanagement Kreditprodukte bei Raiffeisen Schweiz
«Die Höhe der Hypotheken darf maximal 80 Prozent des Wertes der Immobilie betragen.» Alexander Ocker, Leiter Produktmanagement Kreditprodukte bei Raiffeisen Schweiz

Um sich vor negativen Überraschungen zu schützen, sollten frischgebackene Hausbesitzer zwingend von Beginn an Rücklagen bilden. Sinnvoll sei es etwa, diese im Umfang der Höhe der kalkulatorisch berücksichtigten Unterhaltskosten oder in Anlehnung an den kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent zu bemessen, so Alexander Ocker. «Man muss sich als Eigenheimbesitzer bewusst sein, dass Unterhalts- respektive Reparaturkosten früher oder später kommen werden.»

Die Wahl der richtigen Hypothek 
An Parametern wie der Höhe der verfügbaren Eigenmittel oder dem geplanten Zeithorizont des Eigenheimbesitzes kann sich die Wahl der optimalen Hypothek ausrichten. Aufgrund ihrer historischen Tiefstände sind zurzeit Festhypotheken mit einer Laufzeit von drei, fünf oder gar zehn Jahren beliebt, da sie eine langfristig verlässliche Kalkulationsgrundlage bieten. Ebenso begehrt ist die Libor-Hypothek, deren Zinssatz sich je nach Produkt nach drei, sechs oder zwölf Monaten dem von internationalen Banken festgelegten Libor-Satz anpasst. 

«Mit der Aussicht auf eine noch länger andauernde Negativzinspolitik der Nationalbank sind sämtliche Hypotheken sehr attraktiv, am günstigsten aber nach wie vor Geldmarkthypotheken», sagte Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, kürzlich gegenüber dem Tages-Anzeiger. Auf der anderen Seite spreche das Tief bei den Langfristzinsen verstärkt dafür, zumindest einen Teil der Hypothek langfristig zu sichern. Das tönt vielversprechend. «Die Schweiz, ein Volk von Hausbesitzern?» Weit sind wir davon nicht mehr entfernt.


Text: Robert Wildi, Fotos: Raiffeisen 
aus: Das Einfamilienhaus

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